Cuando se piensa en invertir en el mercado inmobiliario lo primero que viene a la mente es comprar un piso para ponerlo en alquiler. Ya hemos comentado esta opción en estas páginas haciendo un análisis profundo de la rentabilidad esperada. Sin embargo invertir en una vivienda tiene algunas pegas que vamos a comentar.
Otra forma de exponerse al mercado inmobiliario es invertir en garajes, lo cual vence alguno de los inconvenientes que tiene la compra de una vivienda aunque también existen algunas desventajas.
El desembolso inicial
El gran problema de invertir en vivienda es que la inversión es muy elevada. Lo normal, por tanto, es hacerlo mediante deuda (una hipoteca) lo cual permite normalmente aumentar la rentabilidad del alquiler pero añadiendo riesgo.
Incluso aunque se contrate una hipoteca para la adquisición de la vivienda se debe contar con un capital importante, normalmente un 30% del precio de la misma más los gastos de la compraventa, que pueden rondar el 10%. Por tanto el mínimo de una inversión en una vivienda es bastante elevado.
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En cambio las plazas de garaje son más económicas. Para una ciudad como Madrid o Barcelona el precio medio ronda los 20.000 euros, con variaciones importantes dependiendo de la zona.
Las plazas de garaje se pueden comprar con hipoteca, que aunque no son tan frecuentes como para las viviendas, permiten que la inversión inicial sea incluso menor. Siendo los importes más bajos que en el caso de las viviendas también se podría financiar con un préstamo personal, lo cual permitiría llegar a porcentajes de financiación más altos que con la hipoteca y con menos trámites, aunque a cambio hay que pagar tipos de interés más elevados.
Alquiler de plazas de garaje
Otro tema interesante de las plazas de garaje es que los alquileres son más sencillos que en el caso de la vivienda. Los impagos son muy infrecuentes, pues el desalojo es mucho más sencillo. Esto aporta tranquilidad. Y los contratos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con lo cual la libertad a la hora de fijar cláusulas que beneficien al arrendador es mayor.
También los gastos de mantenimiento son mínimos, no hay que hacer reformas ni reparaciones. Los gastos de la Comunidad también suelen estar más controlados, pues las derramas son más infrecuentes. Y por tanto la rentabilidad no suele dar sorpresas negativas.
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La rentabilidad de las plazas de garaje ha subido con la crisis del covid por un doble factor: por un lado los precios han bajado algo, debido a que ha habido sobreventas por parte de personas que necesitaban liquidez y por otro ha aumentado la demanda de alquiler pues la gente se desplaza más en vehículo privado.
Contras al invertir en plazas de garaje
Sin embargo, invertir en plazas de garaje no está exento de inconvenientes. Al igual que en el caso de las viviendas la inversión es importante, no es una inversión de 1.000 euros, el importe mínimo rodará los 10.000 euros.
Por otro lado cuenta con el mismo problema que las viviendas: la iliquidez de la inversión. Vender una plaza de garaje requiere tiempo o grandes descuentos y por lo tanto no se puede recuperar la inversión de una forma rápida.
Además las normativas de las Comunidades pueden impedir el alquiler de las plazas a personas que residan fuera del edificio, y por tanto el número de posibles inquilinos se reduce significativamente. Este factor es importante al considerar una compra.
También es importante saber si la plaza de garaje cuenta con una inscripción registral independiente de la vivienda, pues en muchos casos no es así y lograr hacerlo es complicado (requiere, entre otras cosas, el visto bueno de la Comunidad de Propietarios).
Por último, el precio y la demanda de alquiler de las plazas de garaje está muy condicionada por la capacidad y necesidad de aparcamiento en la zona. Que una empresa deje el barrio, que se construya un centro comercial cerca con parking o que el Ayuntamiento cree más plazas en la calle puede afectar mucho a la rentabilidad de la inversión, cosa que no sucede en tanta medida cuando se invierte en una vivienda.
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La noticia
Por qué invertir en garajes es una opción muy interesante de estar expuesto al mercado inmobiliario
fue publicada originalmente en
El Blog Salmón
por
Alejandro Nieto González
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