En 2010 las noticias del mercado de la vivienda eran nefastas. Partíamos de un escenario en el que la inversión residencial seguía en una fase de contracción, hasta sumar un descenso de casi el 50% desde el inicio de la fase bajista del ciclo, que situó el peso de la inversión residencial en el 4,7 % del PIB —4,5 puntos porcentuales (pp) por debajo del máximo alcanzado tres años antes—, en línea con el promedio histórico.
En ese momento las dudas empezaron a surgir ¿era mejor comprar o alquilar la vivienda? Por aquel entonces, la política monetaria ya se había enmarcado en esa senda de alcanzar bajos tipos de interés que tanto influyen en índices hipotecarios como el euríbor. Las tensiones en los mercados financieros —fundamentalmente por el incremento riesgo soberano— impactaron al mecanismo de transmisión de la política monetaria y llevaron al BCE a tomar medidas adicionales a las que ya había venido adoptando en respuesta a la crisis.
Carecíamos de presiones inflacionistas en el medio plazo permitió que durante 2010 el Consejo de Gobierno del BCE mantuviera el carácter expansivo de la política monetaria, dejando inalterados los tipos de interés en el nivel mínimo del 1%.
En 2011, los tipos subieron ligeramente hasta el 1,5% y ya nunca más vimos niveles semejantes… Los tipos descendieron hasta el 0%, y los programas LTROs y de QEs entraron en escena. La realidad cambió hasta el nivel que en febrero de 2016 vimos el euríbor cerrar el mes en -0,008% y ahí se quedaron empujados por la autoridad monetaria.
A pesar de la gran heterogeneidad del mercado de la vivienda, esta política monetaria fijada ha sido una de las primeras claves en el momento de determinar si ha sido mejor comprar o alquilar. Los tipos interés en la contratación inicial de las hipotecas permanecieron en el 4% entre 2010 y 2014 y a partir de entonces fueron reduciéndose hasta el 2,31% actual (2,71% fijas y 2,03 variables)
Comprar o alquilar
Si nos remontamos en los primeros años de la década pasada, vimos que la renta de los españoles sufrió considerablemente. Por ello, se endureció el acceso a una hipoteca y la inestabilidad laboral existente invitaba a alejarse de la idea de comprar una vivienda, la preferencia por el alquiler sumaba adeptos por la flexibilidad y movilidad.
Si nos remontamos en 2010, según el índice del portal inmobiliario Idealista, los alquileres se situaban en 7,7 euros por metro cuadrado. Es decir una vivienda de 90 metros cuadrados media en España implicaba un alquiler de 693 euros. Esos niveles se mantuvieron estancados hasta mediados de 2016 y, a partir de ahí, el auge se inició hasta los 11,5 euros (1.035 euros para una vivienda de 90 metros), lo que ha supuesto una subida del 49%, hasta máximos históricos antes de la pandemia.
Desde el punto de vista de los compradores de vivienda, el mercado de la vivienda aún no ha superado los niveles marcados en 2010. A principios de la década, el metro cuadrado oscilaba entre 1.900 y 2.000 euros en España, por lo que una vivienda de 90 metros cuadrados tenía un precio de 175.000 euros. Hoy los precios los tenemos entre 1.700 euros y 1.800 euros, por lo que el precio medio lo veríamos en 157.500 euros, un 10% menos.
Pero en este caso la pregunta es ¿cuánto se afronta de cuota hipotecaria? Según el Colegio Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles en España, a finales de 2010 la cuota hipotecaria era de 581,97 euros, un 17% menos que el alquiler. En estos años, los incentivos se ha mantenido favorable para las cuotas hipotecarias, incluso, han ido a más con el auge de los alquileres, ya que en 2019 la cuota hipotecaria mensual media fue de 591,14 euros.
Como vemos en el siguiente gráfico, la cuota hipotecaria ha tendido a mantenerse por debajo de los 600 euros en un rango entre esos niveles y los 520 euros. Para más inri, esos importes se destinan a la adquisición de una inversión, mientras que las rentas destinadas al alquiler suponen un gasto no recuperable.
Si hace una década la intranquilidad venía dada por el pago de la cuota hipotecaria, hoy está más vinculada al momento que se produzcan las futuras renovaciones del precio una vez terminado el contrato, y el posible incremento de la renta.
Empobreciendo a los jóvenes y una desastrosa política de vivienda
Tal y como hemos descrito, el BCE sumó puntos para que la mejor opción fuera comprar, pero no es el único catalizador. Hay que incorporar a este factor el alto nivel de desempleo para los jóvenes unido a la desastrosa política de vivienda realizada que han sentado las bases para una revolución en los alquileres.
La subida de los alquileres se vincula a una escasez relativa de la oferta de vivienda en alquiler, frente a un incremento de la demanda entre determinados colectivos, entre los que destacan los hogares con menor nivel de renta y los encabezados por adultos jóvenes, y se ha focalizado en las áreas geográficas donde tiende a concentrarse la actividad económica, como es el caso de las ciudades globales y sus distritos céntricos. La Encuesta Financiera de las Familias (EFF) evidencia un destacado incremento de la tenencia en régimen de alquiler entre los hogares cuyo cabeza de familia es menor de 35 años, que habría pasado del 24% en 2011 al 43% en 2017.
Y es que en España, a pesar de la marcada senda de reducción de desempleo en esta última década torpedeada en los últimos años por los incrementos del SMI y la crisis, es inaceptable que el desempleo entre los jóvenes entre los menores de 25 años sea del 37,7%.
Si el BCE trabajaba para rebajar los tipos de interés, el Gobierno trabajaba contra la compra de vivienda. Los cambios en la fiscalidad de la vivienda introducidos tras la crisis financiera habrían aumentado el atractivo del alquiler frente a la compra de vivienda. Así, la deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida finalmente a partir del 1 de enero de 2013. Adicionalmente, se incrementaron tanto los impuestos sobre la tenencia de vivienda (IBI) como los de compra (en concreto, el de transmisiones patrimoniales en algunas CCAA, y el IVA, en todas).
Las políticas municipales de ciudades como Madrid y Barcelona no han funcionado. Los problemas se centran en una rigidez que ha impedido las nuevas construcciones, es decir, incrementar la oferta. Tenemos operaciones urbanísticas que quedaron dilatadas en el tiempo como ha sido la de Chamartín en Madrid en el que la Administración de la alcaldesa Manuela Carmena quiso reducir de 17.000 a 4.600 el número de viviendas (1.000 de ellas protegidas) y finalmente se aprobó en marzo de 2021, llegando a las 11.500 viviendas.
En El Blog Salmón
Operación Chamartín, ¿de verdad sigue los intereses de los madrileños?
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La noticia
Los que compraron vivienda en España en los últimos 10 años acertaron sobre los que alquilaron: estos son los números
fue publicada originalmente en
El Blog Salmón
por
Marc Fortuño
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